Perché il 2025 è stato l'anno di Batumi — e cosa dice davvero al 2026

Quando un mercato chiude un anno con questi numeri, le brochure si scrivono da sole. Il mio lavoro è il contrario: prendere i numeri veri e dirti anche quello che le brochure tagliano.

I tre numeri che contano

Primo: i prezzi. Il mercato primario "chiavi in mano" di Batumi ha chiuso il 2025 a una media di 1.865 $/mq, in crescita del 9,4% sull'anno (Galt & Taggart). Il sottomercato più caro, Old Batumi, viaggia a 3.028 $/mq. Per dare la scala: a Spalato un monolocale in centro costa quasi 7.000 $/mq, a Varna oltre 3.200 (TBC Capital, gennaio 2026). Stessa funzione — seconda casa a reddito su una costa turistica — a una frazione del capitale.

Secondo: la domanda. Il 2025 è stato l'anno record del turismo georgiano: 7,8 milioni di viaggiatori internazionali (+5,9%) e 5,52 milioni di visite turistiche, massimo storico (GNTA). Il dato che mi interessa di più come consulente non è il totale: è la composizione. Dall'Italia +39%, dal Regno Unito +39%, dalla Spagna +49%. Il tenant del tuo appartamento si sta diversificando — e questo accorcia la stagionalità.

Terzo: i rendimenti. Il lordo medio da locazione ha toccato l'8,6% a giugno 2025, per poi assestarsi al 7,4% a settembre (Galt & Taggart). Sopra Lisbona (5,9%), Budva (5,5%) e Nizza (4,6%). Poco sotto Dubai (9,0%) — ma con prezzi d'ingresso incomparabili.

Quello che le brochure non scrivono

Ora la parte che mi rende antipatico ai venditori: Galt & Taggart segnala eccesso di offerta nel mercato primario, e lo stock di appartamenti in affitto breve è previsto raddoppiare entro il 2029.

Tradotto in italiano: comprare "a caso" a Batumi oggi è il modo migliore per comprimere i rendimenti di domani. La forbice tra un progetto selezionato bene e uno comprato su un render si allargherà, non si restringerà.

Cosa dice questo al 2026

Il forecast di Galt & Taggart per il primario nel 2026 è +4–6%: crescita più sana, meno euforica. Per chi entra adesso significa due cose. La prima: la finestra dei prezzi d'ingresso bassi non è chiusa, ma non è eterna. La seconda: la selezione — zona, costruttore, formato — pesa più del timing.

I fondamentali macro restano il vero motore: PIL in crescita media del 9,3% annuo dal 2021 (Geostat), procedura d'acquisto tra le più semplici al mondo, fiscalità al 5% sugli affitti residenziali.

Se vuoi capire se questi numeri valgono per la tua situazione — residenza fiscale, struttura, orizzonte — è esattamente quello che si scopre in 45 minuti di consulenza. E se non valgono, te lo dico io per primo.