Il dossier · aggiornato 2026
Perché la Georgia. I numeri, non le opinioni.
Ogni cifra in questa pagina ha fonte primaria e anno. Quello che non è verificabile su almeno due fonti indipendenti, qui non entra. È lo stesso standard che applico alle operazioni dei miei clienti.
01 · Fisco
Italia 43%. Georgia 20%, 5%, 1% — o zero.
Il confronto che segue usa le aliquote in vigore nel 2026. In Italia il nuovo scaglione IRPEF al 33% non cambia la sostanza per chi guadagna bene: sopra i 50.000 € resti al 43%, più addizionali. In Georgia un Individual Entrepreneur con Small Business Status paga l’1% sul fatturato fino a 500.000 GEL l’anno. Gli affitti residenziali: 5%. La plusvalenza immobiliare dopo due anni di possesso: zero.
Il dato che conta di più per chi compra a reddito. Italia: cedolare secca 21% (26% dal secondo immobile in locazione breve). Georgia: 5% sul canone residenziale senza deduzioni (PwC 2026).
Fonte: PwC Tax Summaries Georgia (gen 2026); Codice Tributario della Georgia; L. 199/2025 (Legge di Bilancio 2026, Italia); PwC Tax Summaries UAE
Cosa significa per te: su 100.000 € di canoni in dieci anni, la sola differenza tra cedolare al 21% e aliquota georgiana al 5% vale 16.000 € — prima ancora di parlare di rendimenti.
02 · Economia
Un’economia che cresce al ritmo del 9,3% annuo dal 2021.
Nel 2025 il PIL reale georgiano è cresciuto del 7,5%, dopo il +9,7% del 2024 e il +7,8% del 2023. Per dare la scala: l’Italia non vede una crescita simile da decenni. Non è un picco isolato — è un trend quinquennale documentato da Geostat e monitorato da World Bank e FMI.
PIL reale Georgia · variazione % annua
media 2021–25: +9,3%
Fonte: Geostat — National Statistics Office of Georgia, stime PIL reale, gen 2026
Cosa significa per te: i fondamentali macro sostengono la domanda immobiliare. Non compri una scommessa: compri dentro un’economia in espansione strutturale.
03 · Immobiliare
Batumi: ingresso a $1.865/mq, rendimenti lordi fino all’8,6%.
Il prezzo medio del nuovo "chiavi in mano" a Batumi ha chiuso il 2025 a 1.865 $/mq (+9,4% sull’anno), con il sottomercato di Old Batumi a 3.028 $/mq. Il rendimento lordo medio da locazione è arrivato all’8,6% a giugno 2025 — in linea con i mercati turistici più dinamici e sopra le grandi città italiane. E il prezzo d’ingresso resta una frazione dei resort concorrenti.
al mq, primario medio 2025
+9,4%
crescita prezzi primario, 2025
al mq, Old Batumi (top zona)
7,4–8,6%
rendimento lordo da locazione, 2025
Prezzo d’ingresso · $/mq, 1 camera in centro
Fonte: TBC Capital, gen 2026 — prezzo medio al mq, 1 camera, zona centrale
Rendimento lordo da locazione · %
Fonte: Batumi: Galt & Taggart 2025 · Bali: report di mercato 2025–26 (zone turistiche) · Roma e Milano: Idealista, I trim. 2026 · Tirana: Global Property Guide / Numbeo 2025 · Montenegro: Global Property Guide, Q4 2025
Nota: rendimenti lordi, su base e periodo non sempre omogenei tra fonti. A Batumi compri in piena proprietà; a Bali, ad esempio, lo straniero accede solo a leasehold o diritti di superficie — un rendimento simile ma su un titolo diverso.
Fonte: Galt & Taggart, Batumi Residential Real Estate 2025; Global Property Guide, mag 2026
Cosa significa per te: stessa funzione — seconda casa a reddito su una costa turistica — a un quinto del capitale richiesto a Spalato. La domanda è quale progetto, in quale zona. Ed è lì che si vince o si perde.
La verità che le brochure non scrivono
Te la dico io prima che tu la scopra a contratto firmato: Galt & Taggart segnala eccesso di offerta nel mercato primario, e lo stock di appartamenti in affitto breve è previsto raddoppiare entro il 2029. Tradotto: comprare "a caso" a Batumi oggi è il modo migliore per comprimere i rendimenti di domani. È esattamente il motivo per cui il mio lavoro non è venderti un appartamento qualsiasi — è selezionare zona, costruttore e formato che reggono anche in uno scenario di offerta abbondante.
04 · Turismo
2025: anno record. 5,5 milioni di visite turistiche.
La Georgia ha chiuso il 2025 con 7,8 milioni di viaggiatori internazionali (+5,9%) e 5,52 milioni di visite turistiche — il massimo storico, +8,4% sull’anno precedente. Crescono soprattutto i mercati ad alta capacità di spesa: dall’Italia +39%, dal Regno Unito +39%, dalla Spagna +49%, più Golfo e Asia. Il quarto trimestre 2025 è stato il migliore di sempre.
Viaggiatori internazionali · milioni
record 2025: 5,52M visite turistiche (+8,4%)
Fonte: GNTA — Georgian National Tourism Administration, dati annuali 2025 (gen 2026)
Batumi — Migliore destinazione europea per tutte le stagioni
Ai World Travel Awards 2025 — gli “Oscar del turismo” — Batumi ha battuto città come Budapest, Monaco, Oslo e Stoccolma. La cerimonia europea si è tenuta proprio in Italia.
Fonte: World Travel Awards 2025 (Europe Gala, Batumi/Italia)
Cosa significa per te: il tenant del tuo appartamento esiste, è documentato e si sta diversificando per nazionalità. La stagionalità si accorcia — e con lei i periodi di vacancy.
05 · Procedura
Comprare casa: 1 procedura. Registrare la proprietà: 1 giorno.
La Georgia è stata 7ª al mondo nell’ultimo Doing Business (2020) e tra i primi 5 per registrazione della proprietà: una procedura, un giorno. Nel nuovo B-READY 2024 della World Bank è nel gruppo di testa con Singapore ed Estonia. Gli stranieri possono acquistare immobili residenziali a pieno titolo, senza restrizioni e senza società locale. Con un immobile dal valore di mercato di almeno $100.000 si accede al permesso di soggiorno su base immobiliare.
Verifica al registro
Estratto del Public Registry in tempo reale: proprietà, gravami, ipoteche. Online, in inglese.
Contratto e rogito
Compravendita firmata davanti a notaio o direttamente alla Public Service Hall. Niente attese di mesi.
Registrazione
Procedura accelerata: il titolo è registrato in giornata. Quella standard: pochi giorni lavorativi.
Eventuale residenza
Con immobile ≥ $100.000: domanda di permesso di soggiorno su base immobiliare. La soglia va verificata al momento — lo facciamo in consulenza.
Fonte: World Bank Doing Business 2020; World Bank B-READY 2024; NAPR — National Agency of Public Registry
Cosa significa per te: il rischio burocratico — quello che in Italia conosci bene — qui è una variabile minore. Il rischio vero è la selezione dell’asset. Ed è il mio mestiere.
Piena proprietà, non leasehold
Punto spesso sottovalutato: in Georgia lo straniero acquista la piena proprietà dell’immobile, esattamente come un cittadino georgiano. Non è leasehold, non è un diritto a tempo, non sono le formule limitate tipiche di mercati come Bali, Dubai (per certe aree) o la Thailandia. L’immobile è tuo, intestato a te nel registro pubblico, senza scadenza e senza società locale obbligatoria.
La procedura di pagamento, passo per passo
- 01 · Reservation feeSi blocca l’unità con una caparra di prenotazione (tipicamente modesta), che ferma prezzo e disponibilità mentre si verifica il resto.
- 02 · ContrattoSi firma il contratto di compravendita: condizioni, milestone, penali. È il momento della due diligence, non dopo.
- 03 · Piano ratealeSul nuovo costruito molti developer offrono piani rateali interni durante il cantiere, spesso senza interessi — una leva di accessibilità che riduce il capitale iniziale.
- 04 · Pagamento in USDLe operazioni si regolano comunemente in dollari USA; alcuni costruttori accettano anche pagamenti in crypto. Va sempre preparato il dossier sulla provenienza dei fondi.
- 05 · RegistrazioneIl passaggio di proprietà si registra alla Public Service Hall: procedura accelerata in giornata, standard in pochi giorni lavorativi.
Primati verificati
Quello che dicono le istituzioni, non i venditori.
Top 3
Top 3 su 50 economie — World Bank B-READY 2024 (con Singapore ed Estonia); top 10 in 7 indicatori su 10
7°
7° posto mondiale — World Bank Doing Business 2020 (ultimo anno della serie)
1 giorno
Registrazione proprietà: 1 procedura, 1 giorno — World Bank DB2020, tra i primi 5 al mondo
21ª
21ª su 165 — Fraser Institute Economic Freedom of the World 2024 (Italia: 46ª, ed. 2025)
Progetti di nuova generazione
Quello che Batumi sarà tra cinque anni si costruisce adesso.
Resort iconici su isole artificiali, torri fronte mare, marina per yacht: alcuni dei progetti più ambiziosi della costa del Mar Nero sono già in cantiere. Spesso vengono lanciati in anteprima, con condizioni di accesso anticipato per chi si muove prima del lancio pubblico. Sono render dei developer, non garanzie: ma indicano la direzione di un mercato che continua ad attrarre capitali.
Render dei developer dei progetti in sviluppo a Batumi. Le immagini sono illustrative e non costituiscono garanzia di resa finale.
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