Affitti tassati al 5%: come funziona davvero il fisco georgiano per un proprietario italiano

In breve: la Georgia tassa il canone residenziale al 5% flat senza deduzioni, il capital gain immobiliare allo 0% dopo 2 anni di possesso e applica una flat tax del 20% su base territoriale (PwC Tax Summaries, gen 2026). In Italia la cedolare secca è al 21%, che sale al 26% dal secondo immobile in locazione breve. E per alzare un'imposta nazionale, in Georgia serve un referendum.

Quanto si paga davvero? L'esempio pratico di un 50 mq a Batumi

Prendiamo il canone indicativo di un 50 mq: $540/mese lordi ($10,8/mq/mese, Galt & Taggart set 2025).

In Georgia: 5% flat → $27/mese di imposta sul canone.

In Italia (cedolare al 21%): $113/mese. Al 26%: $140/mese.

La differenza si vede ogni mese, ed è il motivo per cui il dato fiscale è il primo che un investitore da reddito dovrebbe guardare — prima ancora del prezzo al metro quadro.

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<thead>

<tr><th>Voce</th><th>Georgia</th><th>Italia</th></tr>

</thead>

<tbody>

<tr><td>Imposta sul canone residenziale</td><td>5% flat, senza deduzioni</td><td>21% (26% dal 2° immobile in locazione breve)</td></tr>

<tr><td>Imposta su $540/mese di canone</td><td>$27/mese</td><td>$113/mese (21%) · $140/mese (26%)</td></tr>

<tr><td>Capital gain immobiliare</td><td>0% dopo 2 anni (5% prima)</td><td>Tassabile se rivendi entro 5 anni</td></tr>

<tr><td>Aliquota personale</td><td>20% flat, base territoriale</td><td>IRPEF 23/33/43% + addizionali</td></tr>

</tbody>

</table>

<p><em>Fonti: PwC Tax Summaries Georgia (gen 2026) · Codice Tributario della Georgia · L. 199/2025 (Legge di Bilancio 2026, Italia) · Galt & Taggart 2025. Canone indicativo, non garantito.</em></p>

Capital gain: il tempo premia

Se vendi dopo 2 anni di possesso, la plusvalenza è tassata allo 0%. Se vendi prima, al 5%. In Italia la plusvalenza è tassabile se rivendi entro 5 anni dall'acquisto (Codice Tributario della Georgia; PwC gen 2026).

Come funziona il principio territoriale (e lo Small Business Status)?

La flat tax georgiana del 20% segue il principio territoriale per le persone fisiche: in linea generale i redditi di fonte estera non sono tassati in Georgia. Chi sposta anche un'attività può valutare lo Small Business Status: 1% sul fatturato fino a 500.000 GEL l'anno.

Possono alzare le tasse da un giorno all'altro? No, per Costituzione

La Legge Organica sulla Libertà Economica (art. 94 Cost.) impone che una nuova imposta nazionale o l'aumento di un tetto d'aliquota passino da referendum nazionale, con eccezioni limitate (accise, aumenti temporanei d'emergenza). Fonte primaria: matsne.gov.ge. È una garanzia strutturale che pochissimi Paesi offrono.

L'avvertimento onesto

Questi numeri descrivono il quadro generale: non sostituiscono una consulenza fiscale personale. Residenza fiscale, convenzioni contro le doppie imposizioni e la tua posizione specifica cambiano il risultato. E ogni rendimento citato è lordo: lordo non è netto.

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Fonti: PwC Tax Summaries Georgia (gen 2026) · Codice Tributario della Georgia · L. 199/2025 (Legge di Bilancio 2026, Italia) · Legge Organica sulla Libertà Economica, matsne.gov.ge · Galt & Taggart 2025.

Sono Giorgio Subba e vivo tra l'Italia e la Georgia: la mia storia.