Affitti tassati al 5%: come funziona davvero il fisco georgiano per un proprietario italiano

In breve: in Georgia il canone di locazione residenziale è tassato al 5% senza deduzioni e la plusvalenza sulla rivendita è 0% dopo due anni di possesso (PwC Tax Summaries, gennaio 2026). In Italia lo stesso affitto sconterebbe il 21% di cedolare secca, 26% dal secondo immobile in locazione breve. Ma quel 5% è la storia completa solo se non sei più residente fiscale in Italia.

Ultimo aggiornamento: agosto 2026.

Quanto si paga sugli affitti in Georgia?

5% sul canone lordo, senza deduzioni (PwC Tax Summaries Georgia, gennaio 2026). Non ci sono spese da scaricare: la base imponibile è il canone incassato, l'aliquota è piatta.

L'assenza di deduzioni è il dettaglio che quasi tutti omettono. In Italia il regime ordinario tassa il 95% del canone, riconoscendo un 5% forfettario di spese; in Georgia si tassa il 100%, ma al 5%. Su un canone da 100, in Georgia paghi 5. Con la cedolare secca italiana al 21% ne paghi 21.

Quanto pagheresti sullo stesso affitto in Italia?

Il confronto diretto, riferito a un immobile residenziale:

Fonti: PwC Tax Summaries e Codice Tributario della Georgia per la Georgia; L. 199/2025, Legge di Bilancio 2026, per l'Italia. Canone indicativo, non garantito.

Quanto fa la differenza su un 50 mq a Batumi?

Prendiamo un appartamento da 50 mq. Il canone medio di riferimento è $10,8/mq al mese sui tagli 30–60 mq (Galt & Taggart, settembre 2025): fanno circa $540 al mese, cioè $6.480 l'anno di canone lordo.

Su quei $6.480:

• Georgia, 5% → circa $324 di imposta, restano $6.156
• Italia, cedolare secca 21% → circa $1.361 di imposta, restano $5.119

La differenza è di circa $1.037 l'anno sullo stesso canone. Su dieci anni, poco più di $10.000 — a parità di tutto il resto, che nella realtà non è mai a parità.

Attenzione a cosa questo esempio non dice. Non dice quanto guadagni: il canone lordo non tiene conto di gestione, sfitto, utenze, manutenzione e arredo. E non dice quanto pagherai tu, perché quello dipende da dove sei residente fiscalmente.

Il 5% vale anche se resti residente fiscale in Italia?

Questa è la domanda che decide tutto, ed è quella che quasi nessuno affronta.

Se sei residente fiscale in Italia, il tuo reddito è tassato su base mondiale. Un canone incassato in Georgia va comunque dichiarato in Italia, dove la cedolare secca — pensata per gli immobili italiani — non si applica agli immobili esteri. Esiste una convenzione contro le doppie imposizioni tra Italia e Georgia che evita di pagare due volte l'intera imposta, tipicamente riconoscendo un credito per quanto già versato in Georgia. Ma il risultato finale non è "5% e basta".

Se non sei più residente fiscale in Italia, il quadro cambia. La Georgia applica il principio territoriale ai redditi esteri delle persone fisiche e l'aliquota piatta personale è il 20%. Chi sposta in Georgia anche un'attività può valutare lo Small Business Status: 1% sul fatturato fino a 500.000 GEL l'anno (PwC, gennaio 2026).

Il punto pratico: il 5% è un dato vero sul lato georgiano, non è il tuo carico fiscale complessivo. Quale dei due scenari ti riguarda dipende da dove vivi davvero, quanti giorni ci passi, dove hai il centro dei tuoi interessi. Sono valutazioni da fare con un commercialista che conosca la fiscalità internazionale, prima di comprare — non dopo, quando l'immobile è già intestato.

Io questo non lo faccio e non posso farlo: ti dico com'è messo il quadro e ti indirizzo ai professionisti giusti per il tuo caso.

Possono alzare le tasse da un giorno all'altro?

No, e non è una promessa commerciale: è scritto in una legge organica. La Legge Organica sulla Libertà Economica (art. 94 della Costituzione georgiana) impone che l'introduzione di una nuova imposta nazionale o l'aumento del tetto di un'aliquota passino da un referendum nazionale, con eccezioni limitate (accise, aumenti temporanei d'emergenza fino a tre anni). Fonte primaria: matsne.gov.ge.

È una garanzia strutturale che pochissimi Paesi offrono, e conta più di qualsiasi aliquota bassa promessa per l'anno prossimo.

E quando vendi?

In Georgia la plusvalenza immobiliare è 0% dopo due anni di possesso, 5% se vendi prima (Codice Tributario della Georgia; PwC 2026). È una delle condizioni più favorevoli tra i mercati costieri accessibili.

Anche qui vale lo stesso avvertimento: se al momento della vendita sei residente fiscale in Italia, la plusvalenza va valutata anche secondo le regole italiane, che prevedono tassazione in caso di rivendita entro cinque anni dall'acquisto.

Il vantaggio fiscale basta a fare un buon investimento?

No. Il carico fiscale è una variabile, non la variabile. Un immobile che rende poco tassato al 5% resta un immobile che rende poco.

E qui va detta la parte scomoda: Galt & Taggart segnala eccesso di offerta nel mercato primario di Batumi, con lo stock di appartamenti in affitto breve previsto raddoppiare entro il 2029. Se l'occupazione media scende, il vantaggio fiscale del 5% si mangia in fretta contro un canone più basso o più mesi vuoti.

Il 5% conviene sul canone che riesci davvero a incassare. La domanda giusta non è "quanto pago di tasse", è "quanto incasso, e per quanti mesi l'anno". E ogni rendimento che leggi, qui e altrove, è lordo: lordo non è netto.

Cosa serve concretamente per incassare i canoni?

Sul lato georgiano l'acquisto è semplice: piena proprietà a nome della persona fisica, basta il passaporto, nessuna società locale obbligatoria, registrazione della proprietà in 1 procedura e 1 giorno (World Bank, Doing Business 2020). Un conto bancario georgiano serve per incassare i canoni e va aperto con la documentazione preparata prima, non improvvisata allo sportello.

Il lavoro vero non è in Georgia. È capire, prima di firmare, come quel reddito si incastra nella tua posizione fiscale italiana.

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Fonti: PwC Tax Summaries — Georgia, gennaio 2026 (aliquota affitti, capital gain, PIT flat) · Codice Tributario della Georgia · L. 199/2025, Legge di Bilancio 2026, Italia (IRPEF 23/33/43%) · Legge Organica sulla Libertà Economica, matsne.gov.ge · Galt & Taggart, Batumi Residential Real Estate 2025 (canoni, oversupply, stock affitti brevi) · World Bank, Doing Business 2020 (registrazione proprietà).

Le aliquote cambiano: verifica sempre il quadro vigente al momento in cui compri. Questo articolo è il quadro generale con le fonti, non è una consulenza fiscale.

Sono Giorgio Subba, italiano, e vivo a Batumi tutto l'anno: la mia storia.